房屋土地使用年限≠房龄
我们知道，购买二手房的时候，房龄影响贷款年限，很多人认为房龄和土地使用年限是一个概念，其实两者是两个不同的概念，并且土地使用年限也是银行考量贷款年限的标准之一。
房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，而房屋土地使用年限是从开发商拿地时开始算起。
举个例子：
开发商2001年拿的地，到2016年，房屋土地使用年限=2016-2001=15年
房子是2003年建好的，到2016年，房子的房龄=2016年-2003年=13年
不难看出，房屋土地使用年限都是比房龄长的。
土地使用年限、房龄如何影响房贷年限
银行在发放贷款时，会考量房子土地使用年限和房龄，确定贷款时间，剩余土地年限过短会影响房贷期限。
有这样一个实例，去年徐女士看中一套价值94万的二手房，要申请贷款，中介告诉徐女士房子建造时间是2008年，贷款30年没问题，但是当徐女士准备好材料到银行申请贷款时，却被告知，该套房子的土地使用期限只剩38年，贷款年限最多23年，比预想的足足少了7年，原本每月还3800元房贷，一下子增加到4500元，但是当时已经签了购房合同，只能硬着头皮签了贷款合同，按照每月4500元的月供还房贷，比预期每月增加了700元。
房子的实际情况是这样的：
土地使用期限有效期到2053年，开发商拿地时间为2003年，房子建成时间为2008年，那么到2015年房子的剩余土地使用期限=2053年-2015年=38年，房龄=2015年-2008年=7年。
当时贷款银行给出的贷款期限计算方法是这样的：
最高贷款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)，其中15是银行规定的风险日期
那么徐女士的最高贷款年限=2053年-(2015+15)=23年
值得一提的是，对于二手房土地使用年限剩多少，多数银行都通过专门的评估机构对房子进行评估，也有银行是依据房产证上的标示日期确定土地使用期限，不同银行确定贷款时间的计算公式会有差异。
除了土地使用年限，房龄也是影响贷款年限的重要因素，银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年，并且有的银行规定房龄加贷款年限不能超过30年，有的规定不能超过40年，也有规定不能超过50年的，所以你的房子贷款能贷多久也取决于银行对房龄和土地使用年限的要求。
购房人别被“糊弄”，注意查验房子土地使用年限
在实际房屋交易过程中，有些房屋中介为了促成交易，不惜隐瞒房子的真实土地使用年限，上文中的徐女士就是典型案例，当问及房子使用年限时，中介只说房子是2008年建成的，规避了使用年限，再加上徐女士不了解土地使用年限对房贷的影响，就这样被中介“糊弄”了，所以购房人不仅要了解房屋房龄，也要注意弄清土地使用年限，避免遭遇像徐女士那样“骑虎难下”的情形。
